Mis à jour le 23 décembre 2025

Défiscalisation pour les IDEL

Je suis Patrick Legoff conseiller en défiscalisation

J’ai commencé comme conseiller en épargne, prévoyance et retraite dans une compagnie d’assurance spécialisée.
C’est la raison pour laquelle je connais très bien votre régime de retraite et prévoyance en tant qu’infirmière libérale.
Et on peut dire que la Carpimko n’est pas vraiment le régime de retraite le plus généreux.

Puis il y a maintenant plusieurs années, j’ai décidé de créer mon propre cabinet de conseil.
Je me suis spécialisé dans la défiscalisation des IDEL et autres professions libérales.
Le but étant d’être réellement indépendant dans les choix des solutions pour mes clients.
En allant même jusqu’à créer moi-même certains supports d’investissement.
Pour me contacter en direct :
https://www.retraiteetpatrimoine.fr/contactez-nous/

IDEL, la loi Pinel est un piège

L’investissement en défiscalisation est un sujet vaste, et qui attire beaucoup d’investisseurs, notamment chez les IDEL.
Et pour une infirmière libérale, l’idée de départ est très bonne, mais tous les supports ne se valent pas. Et certains d’entre eux comportent un piège.

La loi Pinel en est le meilleur exemple, sujet que j’ai combattu pendant plusieurs années. Elle a été remplacée par la loi Denormandie.
Dans la catégorie investissement en défiscalisation on peut citer :

• La loi Pinel.
• La loi Denormandie.
• La loi Girardin industriel.
• Les SCPI de défiscalisation, les FIP et FCPI.
• La loi Madelin et le PER (plan d’épargne retraite).

Je suis intervenu pendant presque 10 ans sur le forum de l’association de consommateurs Que Choisir.
Avec 200 000 vues, j’ai analysé plus d’une centaine d’études en loi Pinel. Donc, je connais très bien le sujet.

Vous en avez ici un exemple avec le témoignage d’un médecin généraliste en 2018 :
https://forum.quechoisir.org/loi-pinel-2016-defiscalisation-loi-pinel-t49294-140.html

Pourquoi est-ce potentiellement un piège ? Parce que celui qui vous le vend ne vous parle que de la réduction d’impôt.
En vous faisant oublier que vous achetez de l’immobilier (idem en loi Denormandie).
Et investir en loi Pinel revient généralement à payer le logement 30 à 40 % plus cher que le marché.
Marché j’ai à chaque fois analysé en réel (sur le site des impôts, vous avez toutes les ventes, l’adresse, la surface, l’étage et le prix).

Vous avez donc un crédit qui vous coûte 30 à 40 % plus cher que dans l’ancien.
Mais tant que la réduction d’impôt existe vous ne voyez pas le problème.
Et quand elle disparait, votre effort mensuel grimpe de 250 à 500 € par mois.

Explication : la réduction d’impôt est de 18 % sur 9 ans, soit 2 % par an.

Ce qui donne :

• 3 000 €, donc 250 € par mois pour un achat de 150 000 €
• 4 200 €, soit 350 € par mois pour un achat de 210 000 €
• 6 000 €, soit 500 € par mois pour un achat de 300 000 €

Donc évidemment, toutes les études que j’ai analysées supposent une revente. Car si on vous faisait une étude sur la durée du crédit, vous ne signez pas.
Mais quand vous revendez c’est le marché réel qui décide du prix, pas le promoteur. Et vous revendez à perte, parfois sans pouvoir solder le crédit.

Vous avez ici le témoignage de Marco que j’ai aidé à limiter la perte (en 2023, en bas de la page) : https://forum.quechoisir.org/akerys-t301094.html

Pour finir, vous avez ici une de mes vidéos avec un exemple concret et détaillé. J’ai vendu un T2 à Isabelle ma cliente, que nous avons loué en meublé.
Et à 250 mètres il y avait un T2 à vendre en loi Pinel (attention, ça pique !) : https://www.youtube.com/watch?v=_B2fTbWzkO4

Loi Denormandie aussi un piège pour les IDEL

Je sais que les infirmières libérales sont une cible pour les vendeurs de loi Denormandie. Et leur argumentaire est le même que pour l’ex loi Pinel.
C’est le copier-coller de la loi Pinel : réduction d’impôt de 2 % par an pendant 6 ou 9 ans. Puis seulement 1 % les années 10, 11 et 12, et plus rien ensuite.
Mais au lieu d’un investissement dans le neuf, c’est de l’ancien rénové, mais pas dans les grandes villes. Ici il n’y a pas de frais de notaire réduits.
Il peut exister des investissements cohérents sous ce régime fiscal, mais ils sont rares et difficiles à trouver. Si on vous en propose et que vous voulez le vérifier.
Je reste à la disposition des IDEL pour leur défiscalisation, alors contactez moi pour une analyse gratuite.

Je vais finir ce paragraphe par une pépite, dont j’ai fait une vidéo :

• Un T2 et un T3 en Denormandie.
• Comparés au T2 d’Isabelle, une de mes clientes et le studio de sa fille.
• L’investissement en Denormandie se situe à Carcassonne (47 000 habitants).
• Ceux de mes clientes à Toulouse (troisième ville de France, 530 000 habitants).

Attention, voici les détails :

• Le T2 Denormandie est vendu 239 000 € et le T3 à 307 000 €.
• Le T2 d’Isabelle a couté tout compris (travaux, mobilier, honoraires) 140 000 €.
• Et le prix de revient total du studio de sa fille est de 86 000 €.
• Le T2 d’Isabelle est dans le quartier des Minimes.
• Et le studio de sa fille juste en face de l’hôpital Purpan.

Voici le lien de ma vidéo sur ma chaine YouTube, avec une analyse détaillée.
Et je n’ai pas intégré les frais de notaire, car sinon c’est pire, vu le prix des Denormandie :

https://www.youtube.com/watch?v=G6c8NYD5pHw

Le Girardin industriel une vraie défiscalisation pour les IDEL

Un de mes favoris, sur lequel je fais investir mes clients depuis des années. Parce que c’est du court terme (remboursement par le fisc l’année suivante).
Parce que le résultat est garanti par le contrat. Et parce que le support que j’utilise a un rendement net entre 15 et 23 %.

Le principe :

• C’est une aide aux entreprises en outre-mer pour acheter du matériel lié à leur activité.
• Le versement des investisseurs représente environ 40 % du prix du matériel.
• Ce qui fait que l’entreprise le paie moins cher que si elle l’achetait seule.
• Et l’administration fiscale vous rembourse le montant de votre apport plus le rendement.

Voici quelques exemples de matériels financés dans les dossiers de mes clients :

• J’ai vu deux chambres froides pour une boulangerie-pâtisserie.
• Une pelle sur chenilles pour une entreprise de terrassement.
• Une tractopelle pour une entreprise de collecte des déchets.
• Une machine à laver 14KG pour une blanchisserie-teinturerie.
• Une friteuse électrique, une chambre fermentation et une hotte pour une boulangerie-pâtisserie.
• Des citernes d’eau de pluie de 750 litres pour une entreprise de traitement et distribution d’eau.
• Un ensemble d’équipements informatiques pour une entreprise de programmation informatique.

C’est donc du matériel très basique et on ne finance que des entreprises viables. Des clients m’ont demandé pourquoi on était peu nombreux à le proposer.
J’ai répondu avec la franchise qui me caractérise : ils préfèrent vendre du Pinel ou du Denormandie car leur commission est 20 à 30 fois plus importante.
Traduction : vendre un appartement de 200 000 € rapporte plus, qu’un investissement de 3 000, 5 000 ou 10 000 €.

SCPI fiscales, FIP et FCPI intéressants pour les IDEL ?

Commençons par le sujet le plus « lourd », les SCPI de défiscalisation. Que je n’ai jamais eu l’idée de proposer à mes clients, vous allez voir pourquoi.
SCPI signifie société civile de placement immobilier, donc vous achetez des parts de société.
Qui ont elles-mêmes acheté des programmes immobiliers de défiscalisation.
Qui ensuite vous les revendent, en y ajoutant des frais et des commissions. En apparence c’est plus souple que l’achat d’un appartement en défiscalisation.
Puisque c’est vous qui décidez de la somme investie. Mais le problème est le même, le rendement est très faible.
Et encore masqué par le fait que vous avez une réduction d’impôt.

Et comme pour le Pinel, quand elle disparaît, vous êtes obligés de revendre. Et cette revente est encore plus compliquée que si c’était un logement.
Car un logement peut être vendu à un investisseur mais aussi en résidence principale pour l’habiter.
Mais des parts de société dont le revenu est issu de loyers, ne peut s’adresser qu’à des investisseurs.
Et l’investisseur regarde le rendement donc négocie le prix à la baisse.

Investir en FIP ou FCPI répond au même principe, celui d’acheter des parts.

Et donne aussi droit à une réduction d’impôt (25 % pour les FCPI, 18 % pour les FIP et 30 % pour les FIP en Corse et Outre-mer).
FIP signifie fonds d’investissement de proximité (défini par une zone géographique).
Et FCPI signifie fonds commun de placement dans l’innovation (entreprises innovantes).
Donc encore une fois ce qui attire l’investisseur c’est la réduction d’impôt.

Mais ce genre d’investissement comporte un risque important à la revente, voici pourquoi :

• Dans les deux cas vous achetez des parts de société non cotées en bourse.
• Les FIP concernent des PME créées depuis moins de 8 ans.
• Et employant moins de 250 salariés.
• Les FCPI concernent encore des PME, mais classées comme innovantes.
• Créées depuis au moins 10 ans et employant moins de 2 000 salariés.

Donc entre les frais prélevés à la souscription et les frais de gestion. Plus le risque concernant ce genre de sociétés, dont certaines peuvent faire faillite.
J’ai toujours refusé d’en vendre à mes clients. On peut ne pas être d’accord, mais il y a des témoignages sur internet de gens ayant perdu de l’argent.

PER et loi Madelin pour compléter la Carpimko

Finissons par un sujet un peu plus sérieux et un peu plus utile. Même si, pour moi le but initial n’est pas la défiscalisation mais la retraite.
Que je vous conseille de prendre réellement au sérieux en tant qu’IDEL. Car il y a un décalage entre la retraite et votre revenu de fin de carrière.
J’ai écrit un article pour décortiquer la retraite de l’infirmière libérale.

Et ces deux supports d’investissement sont parfaitement adaptés à l’objectif retraite.
Avec les mêmes particularités, pas disponible avant la retraite, et cotisations déductibles de votre revenu imposable.
Leur différence, est que la loi Madelin ne peut sortir que sous forme de rente. Alors que le PER permet une sortie en capital, ou en rente.
Mais il est possible de transférer un contrat Madelin sur un PER.

Attention cependant à un point important, et je vais essayer de ne pas être trop technique :
Sur les contrats Madelin vraiment anciens, le taux de conversion du capital en rente peut être plus avantageux que sur un PER.
Ce qui signifie que pour la même somme placée, la rente versée peut être plus importante.
L’explication vient de l’évolution de l’espérance de vie, qui sert de base de calcul pour la rente.

Enfin je vais finir avec une remarque personnelle :

Je vous déconseille en tant qu’IDEL, de n’utiliser que ce seul support pour la retraite. Car la fiscalité dans 10, 20 ou 30 ans peut changer.
Et comme ces contrats ne sont disponibles qu’à la retraite.
Si c’est le cas, vous êtes obligés de subir ce changement. Alors que si je prends l’exemple d’un investissement immobilier.
Je peux le revendre à tout moment, à condition de ne pas avoir acheté n’importe quoi (Pinel, Denormandie ou SCPI).

Et l’immobilier, si en tant qu’infirmière libérale, vous y avez accès (financement par la banque), vous donne plusieurs avantages :

• Avec un premier levier qui est le crédit.
• Exemple : vous achetez un logement de 120 000 € mais vous ne sortez pas 120 000 €.
• Car c’est le crédit qui va étaler cette dépense dans le temps.
• Le deuxième levier est le loyer, qui va payer tout ou partie de ce crédit.
• En immobilier, en cas de décès, l’assurance va solder tout ou partie du crédit.
• Et donc protéger l’avenir du conjoint.
• Alors que sur un placement, seul le capital en compte est transmis.
• Quand vous arrivez à la retraite vous avez un complément de revenu.
• Mais potentiellement aussi un capital si vous décidez de revendre.
• Et pendant la phase retraite le conjoint est aussi protégé en cas de décès.
• Puisqu’il bénéficie de l’usufruit du patrimoine.
• Et l’usufruit en immobilier c’est le loyer, ou le fait d’habiter si c’est la résidence principale.
• Enfin vous transmettez un patrimoine aux héritiers.
• Qui ont ensuite le choix entre toucher les loyers ou revendre pour récupérer un capital.

Le conseil est un métier qui se vit et l’expérience vécue est plus importante que la théorie.
Patrick LEGOFF, société AUDIT ET SOLUTIONS 31
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